核心提示

　?。保霸拢比掌?，《物權(quán)法》和國務(wù)院發(fā)布的《修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》同時(shí)實(shí)施。時(shí)隔不到２個(gè)星期，新疆烏魯木齊宏怡花園小區(qū)業(yè)主在居高不下的物業(yè)投訴糾紛背景下，依靠法律武器，解聘了物業(yè)公司，終于使積蓄多年的矛盾順利解決。專業(yè)人士指出，隨著法律法規(guī)的逐步完善，歷來沖突紛爭不斷的業(yè)主和物業(yè)雙方，開始重新審視各自的責(zé)權(quán)定位和生存法則，小區(qū)業(yè)主維權(quán)正在朝向理性化、規(guī)范化方向邁進(jìn)，讓人看到了建設(shè)和諧小區(qū)的希望。

　　理性的“分手”

　　烏魯木齊宏怡花園小區(qū)是個(gè)建成５年的中型社區(qū)，擁有小區(qū)業(yè)主１２０１戶。２００５年，這個(gè)小區(qū)與新疆深發(fā)展物業(yè)管理有限責(zé)任公司簽訂了３年的聘任合同。其間，由于收錢不開具發(fā)票，財(cái)務(wù)狀況不公開，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無人管理等問題，小區(qū)業(yè)主多次向有關(guān)部門投訴物業(yè)公司，甚至與物業(yè)管理人員發(fā)生過激烈沖突。

　　由７名業(yè)主代表組成的現(xiàn)任宏怡花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立于２００７年７月，通過政府有關(guān)部門批準(zhǔn)備案，經(jīng)過廣泛的民意問卷調(diào)查后，宏怡花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)１０月１１日宣布，有８６０戶業(yè)主同意解聘新疆深發(fā)展物業(yè)管理有限責(zé)任公司，這一數(shù)字超過業(yè)主總?cè)藬?shù)的半數(shù)，且這些業(yè)主購買建筑物的面積超過總建筑物面積的一半，依據(jù)新修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例，對這家物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以解聘。
　　消息傳出，各方額手稱慶，有人稱其為業(yè)主維權(quán)的“里程碑的事件！”對于這起新修訂物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施后的首起業(yè)主解聘物業(yè)公司事件，烏魯木齊市房產(chǎn)管理局物業(yè)監(jiān)督處明確表態(tài)，同意宏怡花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式重新選聘物業(yè)管理公司，并予以備案。

　　記者１２日在宏怡花園小區(qū)物業(yè)部看到，小區(qū)管理工作在有序進(jìn)行。物業(yè)部部長蘇慶生表示，很多工作已被業(yè)主委員會(huì)接替。物業(yè)部工作人員告訴記者，雙方合同明年到期，在宏怡花園小區(qū)業(yè)主大會(huì)１０月中旬后召開重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)會(huì)的這段時(shí)間，他們將以積極態(tài)度應(yīng)對，繼續(xù)留在小區(qū)堅(jiān)持工作。

　　至此，宏怡花園小區(qū)業(yè)主的維權(quán)在和平氛圍中得以順利進(jìn)行。目前，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司都在靜待招標(biāo)大會(huì)的結(jié)果。對于廣大業(yè)主來說，小區(qū)即將迎來新的開始。

　　維權(quán)趨向理性

　　今年以來，物業(yè)管理成為烏魯木齊市民投訴的熱點(diǎn)。據(jù)烏魯木齊市城市管理服務(wù)中心統(tǒng)計(jì)，今年１月至６月，受理市民反映的物業(yè)管理投訴問題達(dá)８０００余件，占投訴總數(shù)的三成左右，為投訴問題之首。

　　記者在宏怡花園小區(qū)里注意到，這里的水泥道路多處坑洼不平，８０％的單元樓門鎖損壞，偌大的小區(qū)里僅發(fā)現(xiàn)一條石凳，一些業(yè)主反映，樓道里燈壞了，請物業(yè)來修往往要“吵鬧好幾回才給辦理”，維修單元門的請求不知提了多少次，到現(xiàn)在也沒修，臨街的居民樓業(yè)主說，地下室被盜和外來人員在樓道里小便是常有的事。

　　“雖然對現(xiàn)在的物業(yè)公司積怨很深，但是不滿意歸不滿意，我們一直努力通過和平理性的方式找到解決問題的辦法。”宏怡花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)副主任魯衛(wèi)斌說，“這背后的艱辛和付出一言難盡。業(yè)主委員會(huì)成員此前花了兩個(gè)多月時(shí)間數(shù)十次到政府部門咨詢了解有關(guān)政策，組織業(yè)主代表到一些物業(yè)管理有方的小區(qū)考察，入戶征求小區(qū)業(yè)主的意見建議等等。”

　　“我們不僅熟讀了新的物業(yè)管理?xiàng)l例，還掌握了全市一些擁有高質(zhì)量服務(wù)的小區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)。”宏怡花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員們感到頗有成就感，在做完民意調(diào)查的同時(shí)，經(jīng)過大量前期準(zhǔn)備工作，對解聘現(xiàn)有物業(yè)公司后小區(qū)正常的水、電、衛(wèi)生、治安等事務(wù)的應(yīng)急預(yù)案，業(yè)主委員會(huì)早已準(zhǔn)備就緒，所以，宣布解聘物業(yè)公司后，沒有出現(xiàn)混亂局面，小區(qū)各項(xiàng)日常管理事務(wù)平穩(wěn)過渡。

　　烏魯木齊市水磨溝區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理科的馬鑫介紹說，他們每天都會(huì)接到來自市民的４至５起物業(yè)投訴。值得欣慰的是，越來越多的小區(qū)業(yè)主遇到問題后，傾向于依靠法律保障，咨詢切實(shí)可行的措施，理性尋找解決問題的途徑，一些組織健全、管理得當(dāng)?shù)臉I(yè)主委員會(huì)在其中功不可沒。

　　業(yè)主當(dāng)自強(qiáng)

　　“你對小區(qū)物業(yè)滿意嗎”，這一話題如今成為城市小區(qū)業(yè)主最關(guān)心的問題。記者從烏魯木齊市房產(chǎn)管

　　理局了解到，烏魯木齊現(xiàn)有的３００多家物業(yè)管理公司中，絕大多數(shù)不是自主選聘，無法簽訂物業(yè)管理合同，各種物業(yè)糾紛很多。相應(yīng)的是烏魯木齊市目前僅有１２０多個(gè)業(yè)主委員會(huì)，尚不足物業(yè)管理區(qū)域的１５％。其中，還有相當(dāng)數(shù)量存在組織渙散、制度不健全、運(yùn)作不規(guī)范等現(xiàn)象，不能發(fā)揮作用。

　　新疆志通律師事務(wù)所律師高鵬于今年５月提出成立房地產(chǎn)業(yè)主保護(hù)協(xié)會(huì)的構(gòu)想，由于在日常業(yè)務(wù)中經(jīng)常受理房地產(chǎn)業(yè)主與物業(yè)糾紛案件，高鵬對業(yè)主維權(quán)感受頗多。他認(rèn)為，如果把業(yè)主與這些開發(fā)商、物業(yè)公司展開維權(quán)斗爭比作是一場力量的博弈，那么，雙方占有的資本、信息資源的不均衡性，注定了業(yè)主在博弈過程中的劣勢地位，造成業(yè)主維權(quán)之路舉步維艱。

　　高鵬認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和相關(guān)法律法規(guī)逐步完善，城市居住小區(qū)中業(yè)主的自我保護(hù)和維權(quán)力量日漸強(qiáng)大是必然結(jié)果，這其中，固然離不開政府有關(guān)部門的支持和引導(dǎo)，但更重要的是廣大業(yè)主自身的努力和付出，開展學(xué)習(xí)、研究，通過規(guī)范化運(yùn)作，使業(yè)主委員會(huì)的工作更有序，更規(guī)范，更切合實(shí)際。

　　如今，已有越來越多的小區(qū)業(yè)主在網(wǎng)絡(luò)上和現(xiàn)實(shí)中聯(lián)合起來，學(xué)會(huì)用法律武器有效維護(hù)自身權(quán)益，他們正在積極地交流維權(quán)經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)通過有效途徑改善與物業(yè)公司的關(guān)系，為小區(qū)創(chuàng)造和諧的環(huán)境，因?yàn)樗麄兠靼祝?ldquo;改善小區(qū)現(xiàn)狀，業(yè)主當(dāng)自強(qiáng)”。

　　據(jù)新華社

　　新《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確了物業(yè)公司“服務(wù)”的職能定位。