開征物業(yè)稅，即對土地、建筑物按市場價值征收的房產(chǎn)稅，作為社會主義市場經(jīng)濟體制和分稅制的有機組成部分，有利于引導建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，有利于調(diào)整中央政府與地方政府的關系，完善分稅制財政體制，有利于優(yōu)化房地產(chǎn)稅制，促使地方政府注重提供公共服務，但不宜作為房價調(diào)控工具。

開征物業(yè)稅是大勢所趨，利大于弊，但具體推進時要盡量減少征收阻力。一要循序淅進，二要簡化報稅和征管程序，三要政府讓利、減少爭議，四要調(diào)動地方政府的積極性。

征收物業(yè)稅的難點

目前，全球有130多個國家或地區(qū)（包括大多數(shù)成熟市場經(jīng)濟國家）課征各種形式的物業(yè)稅（即對土地、建筑物按市場價值征收的房產(chǎn)稅）。物業(yè)稅為地方稅，一國之內(nèi)各地的稅業(yè)稅并不統(tǒng)一。

物業(yè)稅的征收流程通常是，由稅務部門或專門的房地產(chǎn)價值評估部門每隔若干年評估一次房地產(chǎn)價值，以評估價值為基礎乘以估價折價率，再減去減稅項目和免稅項目，得到應稅房地產(chǎn)價值。應稅房地產(chǎn)價值乘以稅率，減去稅收抵免額，得到應納物業(yè)稅額。

物業(yè)稅稅率一般在0.5%－2%左右，不同用途的房地產(chǎn)適用的物業(yè)稅稅率通常不同，并且不同財政年度稅率也可能不同。

物業(yè)稅征收過程中涉及土地房屋產(chǎn)權界定、房地產(chǎn)估值、稅款催收、追繳欠款和滯納金、物業(yè)稅與個人所得稅之間是否存在抵免關系、稅務行政復議、訴訟等。物業(yè)稅的征收成本有可能會比較高。物業(yè)稅納稅人的稅負與收入有可能不匹配，這些都是物業(yè)稅“空轉”變“實轉”的難點。

物業(yè)稅不宜作為房價調(diào)控工具

目前有一種流行的觀點認為，中國應盡快開征物業(yè)稅，以調(diào)控過高的房價。我們認為，房價是否過高難以人為認定，開征物業(yè)稅難以達到抑制房地產(chǎn)價格的目的。

稅負轉嫁的難易程度，主要是受供給彈性和需求彈性的影響。當需求彈性越大，價格上升時消費者就容易找到替代品，因而生產(chǎn)者承擔的稅負就不容易轉嫁；當供給彈性越大，價格上升時，生產(chǎn)者承擔的稅負就容易轉嫁給消費者，從而進一步提高產(chǎn)品的價格。

對住房征收的物業(yè)稅增加了物業(yè)需求方的成本，抑制了物業(yè)需求，有利于降低房價，但也增加了物業(yè)需求方的困難。另一方面，對土地征收的物業(yè)稅可能部分或全部轉嫁到物業(yè)需求方（轉嫁程度取決于物業(yè)的供給彈性和需求彈性的對比），這會抬高房價。如果房地產(chǎn)市場的需求彈性較?。ㄈ鐫M足剛性需求的房地產(chǎn)細分市場），那么征收物業(yè)稅有可能抬高了房價，抑制了市場的正常交易活動。實際中，房價的決定因素是很復雜的，正常水平的物業(yè)稅算不上房價的決定因素。

從世界各國開征房產(chǎn)稅前后房價指數(shù)的情況看，物業(yè)稅并不是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的理想工具。英國的物業(yè)稅(council tax)是由英格蘭、蘇格蘭、威爾士地方政府于1993年開始征收的。征稅對象是居民的住宅，征稅方法是把住宅按照市面資產(chǎn)價值分為八類或九類，征收數(shù)額不同的稅金，從1993年至今，英國房價仍然出現(xiàn)大幅增長。

18世紀末美國的紐約州最早對所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)征收物業(yè)稅，到19世紀中期，美國各州已經(jīng)普遍征收物業(yè)稅，但物業(yè)稅的普遍征收并沒有改變美國房地產(chǎn)價格的波動。據(jù)統(tǒng)計，美國扣除通貨膨脹后1997年至2006的房價上漲57%，其中2000年至2006就上漲43%。而2006年以來美國房價則大幅下跌，波動不小。

韓國2003年至2007年的高房地產(chǎn)稅負，抑制了需求，抑制了正常交易，但沒有抑制高房價。盧武鉉政府上臺伊始，為抑制高房價，陸續(xù)出臺了一系列抑制房價的政策，包括 “新建城市或居住區(qū)，擴建住房，籌資建設100萬套低收入和無房戶的住房”“規(guī)范住房貸款”“ 轉讓第二套以上住宅的交易稅從9%-36%提高到50%”“將擁有多處住房個人的不動產(chǎn)稅提高六成”等措施，2007年，再次把資本收益稅提高到60%，規(guī)定個人購買6億韓元（約合300萬人民幣）以上的住宅，應交納的“綜合房地產(chǎn)稅”將是普通住宅的8倍，購買豪宅還要承擔一些其他額外產(chǎn)生的費用。

但這些政策不但沒有抑制高房價，反而使得房價居高不下，甚至繼續(xù)攀升。尤其是提高資本收益稅這一項，抑制了房地產(chǎn)市里正常交易，那些有多套住房的人，寧愿把房屋放到租賃市場中，也不愿意出售。房屋交易量的減少，也從另一個角度助長了房價的快速上漲，僅2005年到2006年，這一年間，韓國平均房價就上漲了13.8%，首爾地區(qū)房價漲幅達到24%以上。

開征物業(yè)稅的具體設想

征收統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅是大勢所趨，利大于弊，但具體推進要循序漸進，盡量減小征收阻力，充分調(diào)動地方政府的積極性。

第一，要循序漸進。在開始征收時，納稅范圍可以小一些，稅率可以低一些，盡量減小征收阻力。這個道理類似于1980年我國開始征收個人所得稅，征稅范圍小，實際稅負輕。而且主要采用代扣代繳的方法，雖然當時征上來的稅款少，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展和居民收入的提高，目前個人所得稅已成為國內(nèi)稅收的第四大稅種，在部分地區(qū)已成為地方稅收的第二大稅種，是地方財政收入的主要來源。

第二，要簡化報稅程序。國際上物業(yè)稅普遍征收成本高，最主要原因是很多國家都是以物業(yè)的評估市場價值為基礎計稅，而對房地產(chǎn)市價的評估，需要非常專業(yè)的人員和較長的時間，這就大大增加了征收成本。我們建議對住宅房地產(chǎn)開始按市場價值征收物業(yè)稅時，可由房地產(chǎn)所有者自行申報房地產(chǎn)評估值，但政府有權進行調(diào)整，同時規(guī)定一個可供調(diào)整的范圍（如以當?shù)胤抗芫痔峁┑闹笇r上下浮動一定區(qū)間），以抑制納稅人過分低報房地產(chǎn)評估值的行為。其次可優(yōu)先采用代扣代繳的方法，而不是國際上大部分國家采用的自行申報?？沙浞掷镁游瘯⒎抗芫值炔块T進行代扣代繳，納稅人自行申報制度只作為可選擇性的配合制度。

第三，政府要讓利、減少爭議。物業(yè)稅納稅人為房地產(chǎn)所有人，產(chǎn)權不清晰的房地產(chǎn)，可暫不征收物業(yè)稅。征稅對象可依住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)而不同。

第四，要調(diào)動地方政府的積極性。應給地方政府一定的物業(yè)稅征稅范圍或稅率的決定權，充分調(diào)動地方政府征收物業(yè)稅的積極性，作為完善中央與地方分稅制財政體制的試點。

作者為中國人民銀行研究局副研究員